Crédit refusé à la retraite : les 5 solutions qu'un courtier tente avant de renoncer

L'âge seul n'est pas un motif légal de refus. Un crédit refusé à un retraité tient à 4 points : la date de fin du prêt, l'assurance emprunteur, le plafond d'endettement de 35 % ou une pension jugée fragile. Un courtier essaie 5 solutions, de la moins chère à la plus coûteuse, qui font souvent passer un dossier de 42 % à 27 % d'endettement.

Crédit refusé à un retraité : les 4 vrais motifs de la banque

La banque n'a pas à motiver son refus de prêt immobilier. Le motif se lit dans le dossier :

• L'âge en fin de prêt : remboursement exigé entre 75 et 85 ans, soit 10 à 15 ans de durée à 67 ans.
• L'assurance emprunteur : son taux (TAEA) triple entre 30 et 60 ans, dépasse 1,85 % après 70 ans, et les assureurs refusent presque tous après 85 ans.
• L'endettement : le HCSF plafonne les charges à 35 % des revenus, assurance comprise, avec 20 % de dérogations par trimestre.
• Les revenus : ils baissent de 25 % en moyenne à la retraite, les loyers ne comptent qu'à 70 %, et une inscription au FICP bloque tout.

Un refus fondé uniquement sur l'âge est une discrimination au sens des articles 225-1 et 225-2 du Code pénal. Le Défenseur des droits l'a rappelé (décision MLD-2016-236 du 20 septembre 2016) : exigez alors une réponse écrite.

Les 5 solutions qu'un courtier tente, de la moins chère à la plus coûteuse

1. Changer d'assurance emprunteur et activer la convention AERAS

Elle ne coûte rien. Entre 60 et 65 ans, une assurance externe (délégation) coûte 0,40 à 0,55 % du capital par an, contre 0,60 à 0,80 % pour celle de la banque. La loi Lemoine de 2022 permet d'en changer à tout moment, mais ne supprime le questionnaire de santé qu'avant 60 ans en fin de prêt et sous 200 000 €.

En cas de maladie, la convention AERAS prévoit 3 niveaux d'examen, si le prêt est remboursé avant 71 ans et ne dépasse pas 420 000 €. Elle n'oblige toutefois aucun assureur à vous couvrir.

2. Raccourcir la durée ou apporter une partie du projet

Passer de 15 à 12 ans avance la fin du prêt de 3 ans, sous la limite des banques qui s'arrêtent à 80 ans. La mensualité monte, d'où l'apport : solder un crédit renouvelable avec l'argent d'un livret retire 150 à 200 € de charges mensuelles du calcul.

3. Remplacer l'assurance par une garantie

Si l'assureur refuse, la banque accepte parfois le nantissement d'une assurance-vie couvrant le capital emprunté, qui continue de rapporter, ou une hypothèque sur un bien libre, à 1,5 à 2 % du capital en frais de notaire.

4. Faire racheter une partie des crédits pour repasser sous 35 %

Le rachat partiel intègre un ou deux crédits en cours au nouveau prêt, étalés sur 12 ans (locataire) ou 15 ans (propriétaire). Le coût total augmente : on ne rachète que le nécessaire pour passer sous 35 %.

5. Passer par des prêteurs spécialisés : crédit hypothécaire ou prêt viager

Le crédit hypothécaire des établissements spécialisés se passe d'assurance et court jusqu'à 95 ans. Il finance 70 % d'un bien d'au moins 300 000 €, avec des revenus égaux à 3 fois la mensualité. Le taux est de 5,75 %, avec 8,5 à 9,5 % de frais : 100 000 € sur 12 ans coûtent 955,48 € par mois, pour un TAEG de 7,91 %.

Les banques classiques ne les distribuent pas : on y accède par un courtier pour dossiers difficiles.

Le prêt viager hypothécaire (articles L315-1 et suivants du Code de la consommation) prête 15 à 50 % de la valeur du bien selon l'âge, sans revenus exigés ni questionnaire médical. Aucune mensualité : les intérêts, de 4 à 7 %, s'ajoutent à la dette. À 6 %, un prêt de 100 000 € devient une dette de 239 656 € au bout de 15 ans. La vente du bien ou les héritiers la soldent, et elle ne dépasse jamais sa valeur. Voir la fiche de Service-Public.fr sur le prêt viager hypothécaire.

Quelle solution pour quel motif de refus ?

Solution Motif traité Coût Délai 1. Délégation + AERAS Assurance Économie de 0,20 à 0,35 point par an 2 à 6 semaines 2. Durée courte / apport Âge de fin, endettement Aucun surcoût Immédiat 3. Nantissement / hypothèque Refus d'assurance 1,5 à 2 % (hypothèque) 3 à 6 semaines 4. Rachat partiel Endettement > 35 % Intérêts plus élevés au total 3 à 5 semaines 5. Hypothécaire / PVH Âge, santé, revenus 5,75 % + 9 % de frais ; PVH 4 à 7 % 30 à 45 jours

Exemple chiffré : de 42 % à 27 % d'endettement

Monique, 67 ans, propriétaire, touche 2 600 € de pensions et demande 70 000 € sur 12 ans à 3,6 % pour des travaux. Avec l'assurance de la banque à 0,90 %, la mensualité est de 652 €. S'y ajoutent un prêt auto de 290 € (8 500 € restants) et un renouvelable de 160 € (4 200 € restants). Total : 1 102 €, soit 42,4 % d'endettement. La banque refuse.

Le courtier combine 3 solutions : 4 200 € du livret A soldent le renouvelable, le prêt auto rejoint le nouveau crédit (78 500 €), une délégation à 0,45 % remplace l'assurance bancaire. Mensualité : 672 € plus 29 € d'assurance, soit 702 € et 27 % d'endettement. Reste à vivre : 1 898 €, fin du prêt à 79 ans.

Notre conseil : recalculez votre endettement avant de redéposer. Un dépassement de 2 ou 3 points se règle par un apport ; au-delà de 7 points, il faut un rachat partiel ou une garantie.

Les 5 erreurs qui ferment les portes après un refus

Déposer le même dossier dans 3 ou 4 banques en 2 semaines : leurs critères sont identiques.

Ouvrir un crédit renouvelable en attendant : il ajoute 150 à 200 € de charges par mois au calcul.

Minimiser une maladie au questionnaire : la fausse déclaration volontaire annule le contrat (article L113-8 du Code des assurances).

Oublier des revenus (pension de réversion, rente, loyers) ou les 2 derniers avis d'imposition.

Payer un intermédiaire avant le déblocage des fonds : l'article L519-6 du Code monétaire et financier l'interdit. Vérifiez son inscription à l'ORIAS.