Ce qu’il faut savoir sur le rachat de crédit immobilier

Afin d’attirer les acheteurs dans ce marché morose, les promoteurs immobiliers proposent des options de rachat/retour garanti. S’ils proposent depuis longtemps des plans de retour garanti pour les biens commerciaux, ils n’ont commencé que récemment à proposer des plans comparables pour les immeubles résidentiels. Ils semblent souffrir d’un grave manque de liquidités.

Toutefois, n’oubliez pas que tout ce qui semble trop beau pour être vrai l’est le plus souvent. En général, les investisseurs doivent se méfier de tout instrument financier qui promet des rendements anormalement élevés avec une garantie. Il y aura toujours des frais cachés avec un tel produit. Parfois, ces frais peuvent prendre la forme d’un danger accru. Voyons à quel point ces systèmes sont dangereux.

GARANTIE DE RACHAT

Les programmes de rachat sont comparables à des offres de retour garanti. Les promoteurs promettent aux clients qu’ils rachèteront le bien à un meilleur prix dans un certain délai, généralement de 18 à 36 mois après la fin du projet. Le promoteur propose de racheter un bien immobilier, tel qu’un appartement ou un bureau, dans un certain délai et à un taux de rendement garanti après sa vente. Dans un marché lent, c’est une excellente méthode pour obtenir des fonds.

En agissant ainsi, le promoteur tente de faire croire que le prix va augmenter d’un certain montant à l’avenir. Si ce n’est pas le cas, l’acheteur a la possibilité de retourner l’article au promoteur. Cela donne au consommateur la certitude qu’il investit dans une entreprise rentable. En raison du rendement garanti, les investisseurs trouvent de tels systèmes attrayants. Étant donné la nature cyclique de l’industrie immobilière, le programme protège les investisseurs des fluctuations du marché.

Certains promoteurs proposent à la fois des options de rachat et de retour garanti. Par exemple, un promoteur peut garantir le rachat de la propriété à une prime de 30-35 % plus un rendement annuel de 12 % pendant trois ans. Le rendement global est de 60 à 66 % ».

Cependant, les investisseurs doivent lire entre les lignes et ne pas se contenter de regarder les chiffres.

Nous allons examiner certains des facteurs qui pourraient rendre ces programmes moins attrayants qu’il n’y paraît.

LES RISQUES ENCOURUS

Il n’existe pas d’organisme de réglementation de l’immobilier :

En raison de l’absence d’un régulateur immobilier, il est difficile pour les investisseurs de poursuivre les promoteurs pour des actes répréhensibles. « En raison de l’absence de réglementation, les promoteurs sont souvent en mesure de s’en tirer avec des dispositifs défaillants qui n’existent que sur le papier, mettant ainsi en danger l’argent des utilisateurs finaux. Ces programmes peuvent être un outil précieux pour les promoteurs et les investisseurs s’ils sont contrôlés sur la base des antécédents de la société de développement ainsi que d’autres facteurs tels que les finances », selon le magazine CBRE.

Il n’y a aucune garantie que les fonds iront au même projet :

Les promoteurs ne sont pas tenus de créer des comptes séquestres pour des projets spécifiques. Un compte séquestre est l’approche la plus simple pour garantir que les fonds collectés pour un projet ne sont pas détournés vers un autre. Cependant, aucune réglementation n’oblige les promoteurs à le faire. Si le promoteur n’utilise pas les fonds pour le projet pour lequel il a été payé, l’acheteur n’a guère de choix.

Ne vous laissez pas berner par les profits assurés ; les enjeux sont élevés :

Dans le cadre de ces programmes, les promoteurs demandent généralement aux clients de payer d’avance 80 à 90 % du prix d’achat. Cela signifie qu’une partie importante de votre budget d’achat de maison est bloquée jusqu’à ce que le projet soit terminé. Par conséquent, le risque de défaillance du promoteur est extrêmement important. Les rendements peuvent être réduits si le projet est retardé. Par conséquent, l’acheteur devrait lier les paiements aux étapes de la construction.

Nouveau programmeur :

Selon Magazine, ces programmes sont proposés par des développeurs dont l’objectif principal est de répondre aux problèmes de trésorerie et de permettre les ventes. « Certains nouveaux venus promettent des rendements déraisonnablement élevés qui ne peuvent être garantis ou payés. Seules les personnes qui étudient les tendances du marché immobilier ou qui ont une certaine expérience de l’investissement immobilier devraient adhérer à de tels programmes », affirme-t-il.

QUELLE ACTION L’ACHETEUR DOIT-IL ENTREPRENDRE ?

Examiner la valeur intrinsèque du bien :

L’acheteur doit déterminer si la valeur du bien peut augmenter autant que le constructeur le prévoit, par lui-même ou avec l’aide d’un expert. La propriété vaudra-t-elle la peine d’être achetée ? Dans la négative, il doit se méfier des intentions du promoteur. L’investisseur doit rechercher les éléments susceptibles de faire monter le prix du bien, comme les infrastructures prévues dans la région. Si la région va être reliée par un métro ou une autoroute, ou si un secteur industriel est en cours de construction à proximité, les prix ont tendance à augmenter rapidement.

Examinez les antécédents du promoteur :

Tenez compte des antécédents du promoteur, de sa santé financière et de sa réputation. Vérifiez si le promoteur a déjà été en défaut de paiement. Et, bien sûr, vérifiez s’il a respecté le calendrier de ses projets. Même si le constructeur est réputé, la durée de blocage peut être problématique si vous rencontrez des difficultés financières et devez vendre la maison. En effet, le promoteur peut être la seule personne à pouvoir vous la racheter, et il peut le faire au même prix que celui auquel il vous l’a vendue.

Vérifiez les petits caractères :

Les dépenses cachées doivent être vérifiées par le client dans les petits caractères. L’investisseur doit examiner l’accord du constructeur, qui doit être étanche, et couvrir ses risques au cas où le promoteur manquerait de liquidités pour payer à temps. Le taux d’intérêt de rachat devrait être appliqué à l’ensemble du montant payé au constructeur lors de l’achat de l’unité, et pas seulement au coût de base. Les bénéfices après impôt devraient également être examinés par l’investisseur.

La majorité des spécialistes avec lesquels nous nous sommes entretenus conseillent la prudence. Le rachat garanti transforme effectivement la maison en un actif financier. Ces programmes peuvent être assez dangereux, et ils sont souvent similaires aux programmes d’investissement communautaires illégaux.

Par conséquent, les acheteurs ne devraient pas être attirés uniquement par les rendements. Leur premier objectif devrait être de protéger le capital. Si le programme est bien conçu et offre un taux de rendement raisonnable, il peut profiter à la fois à l’investisseur et au promoteur.